□文/唐毓卿

摘要：随着社会的不断进步，经济发展与环境保护之间的矛盾越发突出，产品绿色革命已成为国际潮流，而“绿色物业”将是未来住宅的建筑主旋律。主要体现在建筑的规划、设计、施工、运行、维护和拆除或再使用的全寿命过程中，考虑保护资源和生态环境，减少污染，以实现社会总体效益的最大化。

一、住宅建筑与环境

随着城市化水平的提高以及房地产业的兴起，大量物业的竣工对资源消耗和生态环境产生负面影响。建筑占据大量土地资源和自然空间，传统建筑产业粗放、污染的生产工艺影响了自然水文状态和空气质量，并产生大量的废弃物，目前我国建材生产、建筑活动造成的污染约占全部污染的34%，对环境产生重大的负面影响。

当前，全社会的环保意识不断增强，营造绿色物业、健康住宅，为子孙后代承担义务，正成为越来越多的开发商、建筑师追求的目标。人们不但注重单体建筑的质量，也关注物业小区的环境；不但注重结构安全，也关注室内空气质量；不但注重材料的坚固耐久和价格低廉，也关注材料消耗对环境和能源的影响。如果说，15世纪是文艺复兴的世纪，16世纪是宗教改革的世纪，17世纪是自然科学的世纪，18世纪是启蒙的世纪，19世纪是分析的世纪，20世纪是环保觉醒的世纪，那么21世纪则是绿色文明的世纪。在绿色文明世纪里，住宅建设的主旋律是营造可持续发展的“绿色物业”。

二、何谓“绿色物业”

2004年9月国内首幢生态建筑示范楼在上海落成，这预示着绿色物业已不再是概念。该楼采用经回收处理的可重复利用的建材，其综合能耗为普通建筑的1/4；再生能源利用率占建筑使用能耗20%；再生资源的利用率达到60%，全面展示了自然通风、建筑节能、自然采光、太阳能利用、健康空调、绿色建材、智能监控、生态绿化、水资源利用和舒适环境等十大技术特点。由此可见，“绿色物业”并非是单纯拥有较高绿化率的物业，它所代表的是多功能、环境好、科技含量高而又可持续发展的建筑。“绿色物业”是一个全新的概念，它是对环境无害的一种标志，同时还赋予了建筑物以生态学视角的文化艺术内涵。其宗旨是“既满足当代人的需要，又不对后代人的满足需求能力构成危害”。

房地产开发是关系到每个人的生活质量问题，利润最大化和可持续发展的结合点就是开展“绿色物业”。如何从规划设计、建材选择以及从施工开始到装修材料做到绿色环保，是当前房地产开发亟待解决的重大问题。

三、物业开发企业的“绿色”营销策略

为了真正使物业营建过程高效清洁，使用过程舒适、健康、环保，物业开发商应制定“绿色”营销策略。

1、树立“绿色”观念。这要求物业开发企业在制定战略目标、方针措施时要把保护环境、节约能源放在重要的位置上；要把环境资源价值纳入企业核算体系中，使之成为衡量企业经济效益、进行经济决策的重要依据，使“绿色”观念同市场、效益、质量、竞争、创新等观念一样成为企业经营的指导思想。

2、科技创新提升物业品质。以达到高舒适度低能耗为设计目标，具体体现在：

节能，提高能源效率：根据基地自然条件，充分考虑自然通风和天然采光的要求，减少空调使用和照明；通过建筑外围护结构设计和采用高效保温材料复合墙体和屋面以及密封性良好的多层窗，减少建筑运行能耗；采用高效建筑供能用能系统及设备，限制低效供能用能系统及设备，如充分利用太阳能和建筑物内的热量，收集废热，再反馈到建筑中应用，既节能又减少对大气的污染；实施绿色照明。

节地：规划设计应将节约土地与高效利用土地相结合，优化土地使用；禁止或者限制使用黏土砖，充分利用矿渣、粉煤灰等工业废料，发展新型墙体材料和绿色高性能混凝土，保护土地资源，减少环境污染。

节水：通过采用节水型器具、改变用水习惯等方式，降低用水量；利用屋顶雨水的收集和再利用，地面雨水可结合实际情况进行收集或通过采用可渗透的路面材料使雨水能渗入地层，保持水体循环；建筑施工过程要重视节水和对地下水的保护；物业小区和建筑排水原位处理后回用于生活杂用、景观和绿地浇灌。

废弃物利用：垃圾治理以实现减量化、资源化和无害化为目标，注重综合治理和综合利用，对垃圾进行分类收集和分类处理，实行废弃物回收和有机物的生物处理和资源化利用，从而有效控制污染、回收资源，实现环境资源的可持续发展。

清洁生产：逐步改变传统建筑产业的粗放、浪费污染型的生产工艺，实现清洁生产、工艺生态化，以最低的资源、最少的污染取得最高的社会经济效益和环境效益。

3、推行“绿色”价格。“绿色”价格是把企业用于环保方面的支出计入产品成本之后形成的一种价格，这是建立在“污染者付费”、“环境有偿使用”等新观念的基础上的，是对自然资源和生态资源价值的补偿。由于“绿色”价格中包含了环保方面的投入，其价格会高于普通价格，但随着人们环保意识的增加和收入的提高，“绿色”消费将成为新的时尚。

4、推广“绿色”建筑材料。以环境保护、保障人体健康、减少能源消耗为宗旨，选择3R(可重复使用、可再生使用、可循环使用)材料和对人体健康无害、对环境污染最少的材料和产品，从建筑装饰材料产品、家具产品到施工都须实施绿色标准化；在选用建造房屋的材料和制品时，考虑房屋拆除后的残留物的再利用或回归自然，如澳大利亚为2000年奥运会而设计的绿色体育馆内其座椅90%是由废木料、废金属、废塑料等加工而成的；最大限度地化废为宝，循环利用，降低建筑物对环境的污染；注意选用易于开采、加工、施工的当地材料，以减少原材料在开采、加工、运输、建造过程中消耗的能量。

5、绿化——以人为本。物业环境绿化不同于城市绿化和公园绿化，应考虑拱托建筑艺术，突出整体功能形象，采用多种绿化方式来营造一个生态住宅与自然景观、社会文化相融合的环境；注重立体花园概念，将花园从地面沿着人们的生活路线引向住宅入口、公共走廊、供人休息的小花园、分户入口直至每户阳台，营造一个连续的绿化环境系统；推广垂直绿化和屋顶绿化，以充分利用土地和空间，提高物业绿化水平及覆盖率，其价值不仅仅体现为美化环境，还具有改善环境，起到降温、防尘、净化空气、调节温度等功效。

营建“绿色物业”是一个巨大的系统工程，体现在建筑全过程的系统管理，即在策划设计阶段坚持节能环保原则，施工过程要求节能、降耗、低污染，建筑材料和施工工艺具有环保型特征，建筑结果体现环保、节能、适宜性。如此巨大的工程仅靠物业开发企业是难以实现的，需政府和社会有关部门的共同参与。未来应采取发展新型绿色建筑材料，限制使用和淘汰落后产品；制定有关技术标准，确定各种材料必须检测的污染物项目、合格指标，加强材料各项性能指标的检测；在设计阶段对建筑物的各项环境指标进行考察，选择绿色建筑材料；加强施工过程的环境控制，使施工过程真正具有节能、降耗、低污染的特征；建筑工程竣工验收时，不但要对安全质量进行检查验收，还要在检测的基础上对各类环保指标进行评估和验收；加快制定包括环保内容在内的房屋建筑质量赔偿办法；大力推进企业贯彻ISO14001环境管理体系认证等措施，推进“绿色物业”的发展。

渴望绿色、保护环境已成为人类共同的愿望!

(参考文献从略)

作者简介：

唐毓卿，上海电机学院高级讲师。研究方向：市场营销、西方经济学、经济管理、物业营销与管理。■