携手前行，共赢未来。11月27日，“居然之家&广东家居企业招商对接会”在居然之家佛山家博城店启幕。180位广东家居商企代表及260位品牌负责人齐聚一堂，居然之家集团总裁王宁携高管团队及21家分公司总经理进行招商对接。

依托实体店连锁发展，通过新零售赋能，居然之家携广东家居企业共赢未来。居然之家总裁王宁高度赞赏广东家居企业的初心与匠心，精准对接促合作。广东作为我国重要的家居产业基地，在陶瓷、门窗和定制家具等品类涌现出诸多著名品牌，恒洁、浪鲸、蒙娜丽莎、金意陶、索菲亚、好莱客、皇派等品牌不仅是居然之家全国连锁发展的强大助力，而且通过居然之家快速连锁步伐开拓了全国市场，赢得了广大消费者的信赖。

奥维云网（AVC）地产大数据事业部研究总监黄巍受邀参加居然之家招商会，会上进行了名为《住宅供给结构巨变，家装建材市场机会何在》的主题演讲。

地产大数据事业部聚焦房地产大数据领域，致力于打造贯穿房地产业全产业链的大数据产品及服务。主力产品精装罗盘已经升级到2.0，涵盖土地交易、工程建设、楼盘项目、精装配套4大模块，其中精装住宅配套部品包括6大品类、35类产品。

AVC地产大数据的5大数据源包括公共平台、专业平台、政府机构、企业发布、行业协会等，全国城市覆盖超过350个，精装住宅项目100%人工复核，因此可以确保我们的数据面覆盖广、数据准确率高，可以帮助客户从整体市场、细分市场等多个维度，及时发现风险与机会。

在《住宅供给结构巨变，家装建材市场机会何在》中，黄巍结合宏观环境、住宅供给政策、房地产市场等方面的变化，针对住宅装修市场的住宅供给结构、市场发展趋势进行了深入分析及预判。报告主要包括三大观点：

1、 环境：国内经济增长放缓，城镇化进程成下游市场主要推动力。

2、 市场：住宅供给巨变，家装建材市场进入存量房时代。

3、 机会：商品住宅竣工潮将至，5年将释放5万亿家装建材市场需求。

以下是报告的主要内容。

环境：国内经济增长放缓，城镇化进程成下游市场主要推动力

经济：房地产业增长乏力，拖累建筑业等相关行业及GDP增长放缓。

国内经济三驾马车均出现疲软：出口负增长、消费低迷、固定资产投资持续放缓。根据国家统计局发布的数据显示，2019年前三季度国内经济生产总值69.8万亿元，按可比价格计算同比增长6.2%，经济增速放缓。而且今年第三季度GDP增速降至6.0%，创1992年以来新低，且未来进一步下行“破6”已经成为普遍共识。

房地产作为支柱产业，对GDP增长、地方经济、相关行业影响巨大。2016年房地产业产值增速达到高点之后持续下滑，2019年前三季度降至3.1%，为5年来最低。建筑业在今年前三季度的产值增速也出现大幅放缓，受房地产业拖累明显。

收入：城镇居民可支配收入增长放缓。

城镇居民人均可支配收入增长放缓，增速低于GDP，也低于农村居民人均可支配收入增速。其中，城镇居民人均可支配收入3.2万元，扣除价格因素实际增长5.4%；农村居民人均可支配收入1.16万元，实际增长6.4%。

消费：城镇居民消费，受居住消费支出影响巨大。

2019年前三季度，城镇居民人均消费支出2.04万元，同比增长7.2%。其中居住支出增长的加速与放缓，对整体支出增长的加速与放缓，呈现正相关；与文教娱乐、服务消费等的消费支出增长的加速与放缓，呈现负相关。因此说明居住消费对城镇居民的消费影响巨大，这也是国内家装建材、家具家电市场疲软的重要原因。

人口：城镇化率持续提升，未来10年1.85亿人还要进城。

2018年中国人口13.9亿，城镇常住人口8.3亿，城镇化率59.6%。城镇人口比1978年的1.7亿人增长了6.6亿。

根据国务院在《国家人口发展规划（2016~2030年）》中发布的数据显示，到2020年全国总人口将达14.2亿人左右，2030年将达峰值14.5亿左右，城镇化比例将超过70%。

照此目标发展，中国的城镇化率还将提升10个百分点，城镇人口在2030年可达10.15亿人。也就是说，到2030年还将有1.85亿人将进入城市。

小结

总体来看，国内经济、城镇居民收入增长放缓，但城镇化改造还会持续推进，城镇化率较低的地区发展潜力巨大，可为住宅装修、建材、家居、电器等下游市场提供巨大的新增需求；而城镇化率较高的地区，则需要相关企业重点挖掘存量用户的更新需求。

市场：住宅供给巨变，家装建材市场进入存量房时代

市场定义：住宅装修市场主要由2B、2C两部分组成

伴随国内经济的发展、住房制度的改革、住宅建设主体的更替，新建住宅在竣工交付时的装修情况也发生了很大的变化，现阶段主要分为2类：仅做初步装修的毛坯房，完成全装修或精装修的成品房。

全装修是住建部在2002年提出的官方概念，要求所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。精装修本义是指装修的档次、规格，它是房地产开发商基于房屋销售，从1998年开始逐步形成的市场概念。

新建住宅装修市场因此分为两部分：

1. 面向成品住宅的批量（or工程）装修市场（2B）。开发单位为装修质量第一责任人。

2. 面向毛坯住宅的家庭装修市场（2C）。业主个人对装修质量负责。

城镇新建住宅以保障房、商品房为主，建成交付时均有毛坯房、装修成品房。

经过改革开放四十多年的发展，需要重新装修或局部改造的老房、二手房越来越多，这些住房也已成为家庭装修市场的重要组成部分。

住宅供给制度、房地产政策直接影响到住宅建设，对下游住宅装修、建材家居市场起到至关重要的作用。

住房政策：住房制度改革探索中前行，长效机制趋于成熟

国内房地产市场是个政策市。为提振国内经济、解决8亿城镇人口的住房问题，政府在住宅供给和房地产政策上进行了长期的探索，也遇到很多问题。

•成绩：2017年城镇住宅存量267亿平米；2009-2017年累计开工保障房6137万套，相当于同期商品住宅48%，公租房已经成为保障房供给主体。

•问题：过往的调控政策，重抑制需求轻增加供给、重行政手段轻经济手段、重短期调控轻长效机制，引发市场波动。

•趋势：住房制度和长效机制的改革方向，是实现人地挂钩、确立大都市圈战略、调整土地用途结构、完善租赁市场等，促进供需平衡；住房供给将形成“高收入靠市场、中等收入靠支持、低收入靠保障”的阶梯化结构；房地产调控手段，将从行政措施向综合措施转变，形成金融、土地、财税、住房保障、市场管理等一揽子政策工具。

综合来看，现在的住房制度改革及长效机制已经趋于成熟，房地产市场后期整体走势也将趋于平稳。

住房市场：新房、二手房规模结构持续变化

各级政府贯彻执行“房住不炒”等方针政策，商品住宅销售规模增速持续放缓。奥维云网（AVC）分析认为，2019年商品住宅全年销售规模可能在14.8~15.0亿平米，全年销售套数预计在1345~1364万套，同比增长基本持平。由于推出住宅精装项目的开发商持续增多，2019年精装房开盘比重预计可提升至32%，相比2016年提升了20个百分点。

政府大力推进保障性住房建设和棚户区改造，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。公租房在2016年成为保障房建设主体之后，于2018年大量交付。2018年，公租房占保障房交付规模的73.6%，保障家庭超过518万户，相比2016年提升近53个百分点，成为保障房供给主体，2019年公租房规模、占比还会有所增加。

近几年，全国二手房交易规模均处于负增长态势，2017、2018年均在420万套左右。今年二手房市场呈现出“前高后低”走势，在调控持续加码下，购房者预期改变，市场进入低迷期。预计2019年二手房交易规模稳中有降。

装修需求：毛坯房占比减少50%，装修成品房占比持续提升，老房二手房整体比重稳定

奥维云网（AVC）地产大数据研究发现，近几年国内住宅装修总量每年都在2200万户左右，其中2017年是个低点，此后处于缓慢增长态势，预计2019年、2020年分别可超过2210万户、2280万户。虽然住宅装修量变化不大，但住宅结构已发生巨大变化。

•成品房：全装修保障房符合国家政策倡导方向，精装修可为开发商带来更多利润，也能在市场竞争中争取主动，因此供给量持续攀升。因为公租房为全装修交付，因此在2018年带动全装修保障房规模大幅提升。预计2019年全装修保障房及精装修商品住宅的装修总量可超过770万户，合计占比超过35%，且明年比重还将提升。

•毛坯房：由于近几年商品住宅竣工量持续下降，且精装商品住宅、全装修保障房比重持续提升，毛坯房商品住宅和保障房的竣工量不断下滑。预计2019年装修量合计超过550万户，仅为2016年的50%，住宅装修市场占比降至24%，且明年比重还将下降。

•老房二手房：国内住宅保有量在2019年已超过3.2亿套。由于国内经济放缓，老房再次装修的时间可能从8-10年延长到10-15年，再加上二手房市场低迷，因此重新装修、局部改造等需求增长平稳，预计2019年装修量接近890万户，市场占比超过40%，明年的市场比重相对稳定。

装修市场：2019年突破2万亿，2B市场增长更快，2C市场进入存量房时代

奥维云网（AVC）分析认为，中国住宅装修及家居建材市场规模在2019年突破2万亿元。其中批量装修市场（2B）增长更快，家庭装修市场（2C）中存量房市场规模已经超越新房市场。

•批量装修市场：2018年在公租房推动下全装修市场跃上新台阶，此后增长稳健；精装市场增长更快，2019年已经提升至8.1%。批量装修市场在2019年合计占比超过29%，金额超过6100亿元。

•家装新房市场：毛坯保障房大幅萎缩，对中小家装公司、家居建材品牌影响巨大；毛坯商品住宅装修市场2019年规模近5400亿元，市场占比下降至26%，此市场持续下滑对主流家装公司、家居建材企业影响最大。

•家装老房二手房市场：市场占比在2018年超过新房市场，标志国内家装市场进入存量房时代。后期增长低于精装全装市场，装修市场整体比重会有所下降，但市场规模会持续增长，预计2019年可超过8200亿元，市场占比39.7%。

小结

在住宅供给制度、房地产政策的影响下，国内房地产市场也经历了一些起伏。尤其经过前几年的高速发展之后，房地产市场增长明显放缓，下游装修建材、家居家电企业明显感到了经营上的压力。

对那些以家装新房市场为主要客群的企业来讲，如果涉足家装存量房市场、批量装修市场，面临的挑战都是非常巨大的；而原有新房家装市场所面临的竞争与经营压力，也会越来越大……

奥维云网（AVC）认为，未来5年将是以家装新房市场为主要目标市场企业的关键5年。

•长期来看，住宅供给政策已经比较成熟，房地产政策也已经相对稳定。新房中毛坯房供给持续下降、装修成品房供给持续上升、存量房装修需求稳步上升已经成为趋势。

•短期来看，未来5年内商品住宅市场有望迎来竣工潮，家装建材市场的经营压力有望得到一定的缓解。

企业可以在这5年充实实力、积极探索、合理规划，迎接未来的市场的挑战。

机会：商品住宅竣工潮将至，5年将释放5万亿家装建材市场需求

市场转机：施工周期延长，商品住宅竣工潮有望在2020年到来

奥维云网（AVC）地产大数据分析发现，商品住宅竣工面积增长率在2014~2018年的变化节奏，与新开工面积增长率在2010~2015年的变化节奏非常吻合，这说明商品住宅的施工周期基本保持在3年左右。2016年新开工面积增长率相比2015年提升超过22个百分点，预计从2019年开始会到来一波持续的竣工潮。

但是，2019年商品住宅竣工规模持续负增长，一直到10月份才有明显起色……这主要是近几年开发商受融资困难、楼市销售放缓等因素影响，资金压力愈发严峻，工程施工周期延长。因此，应该在2019年出现的竣工潮，有望延迟到2020年到来。

精装商品住宅：持续快速增长，地区差异大

奥维云网（AVC）地产大数据显示，2019年中国精装修商品住宅开盘规模保持较快增长。1-9月精装修商品住宅累计开盘190万套，同比增长超过10.7%，相对商品住宅销售市场的低迷，还处于较快发展的趋势之中。

华东、华南地区是精装商品住宅市场的供给重点。华东、华南地区精装商品住宅开盘量超过112万套，合计占比接近60%。但华南地区出现负增长，其他地区的精装商品住宅市场正处于快速发展阶段，增幅大多超过30%。

毛坯商品住宅：商品住宅竣工量毛坯房占比降至74.4%

奥维云网（AVC）根据近几年年底竣工情况分析认为，2019年商品住宅全年竣工规模预计在6.5亿平米左右，相当于竣工商品住宅超过610万套，同比增长-1.4%。

2019年全国毛坯商品住宅竣工量可超过450万套，同比增长率-11.8%。其中，山东、江苏的规模最大，均在48万套左右；全国31个省市中，仅有7个省市的毛坯房竣工规模上升，其他省市同比均有下降。

预计2019年全国商品住宅竣工量毛坯房占比为74.4%，相比去年下降接近9个百分点。其中广东、海南是商品住宅精装房建设大省，毛坯房占比分别为38%、49%，其他毛坯房占比在60%左右的省市为北京、浙江、江西、湖北、广西、云南、陕西。

市场预期：未来5年，将有5万亿商品住宅家装建材市场需求释放

奥维云网（AVC）地产大数据分析认为，2019年商品住宅施工面积全年可超过65.8亿平米，相当于在建商品住宅超过6100万套。

这批商品住宅预计可在5年内竣工。如果5年内全国商品住宅的毛坯房比重降至60~55%，进入家装建材市场的商品住宅规模将在3660-3350万套。如果家装客单价为15万元，家装建材市场空间将达到5.5~5.0万亿元。

从全国各省市商品住宅毛坯房施工规模来看，广东地区规模最大超过570万套，山东、江苏、河南、四川也进入TOP5省市。在建规模超过100万套、增长超过20%的6个省市包括山西、江西、广西、贵州、云南、陕西。

总结

综合来看，未来5年因商品住宅竣工潮释放出的家装建材需求空间还是非常巨大的。主业面向家装新房市场的企业需要把握好这次机会，并尽快完成面向新市场、新客户的规划布局，在未来市场竞争中争取主动。