今年以来，多家银行下调房贷利率，首套房贷款利率最低可达4.6%，多个城市出台政策放松楼市调控。近期各大银行房贷放款进一步提速，北京部分银行审批加放款缩短至5个工作日内。

专家预计，今年房贷利率仍然具有明显的下调空间，但首套房的利率水平下调至基准利率之下的可能性微乎其微。一二线城市更偏向于放宽二套房的首付比例、二套房贷款利率、放松认房又认贷等，以满足置换或二套房改善需求来刺激住房消费；而三四线城市更多的是采取直接发放购房补贴、公积金贷款额度提升等方式来刺激首次购房。

多地下调房贷利率

据植信不完全统计，截至4月初，全国已有超过40个城市放松楼市调控，方式包括降低房贷利率、放宽限购政策、下调公积金贷款首付比例等。

浙江省衢州市发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》(下称“通知”)，最主要的调整是取消限购限售政策，非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，视同本市户籍家庭执行相关购房政策。

随后，兰州出台多项措施稳地产，放松了限购限贷等政策，包括降低个人购房门槛，首套房贷首付比例最低两成，二套房贷首付比例最低三成；减轻个人住房消费负担，对结清贷款再购第二套房按首套房贷款政策；对孝老抚育住房需求放松区域限购政策等。

4月11日，苏州限售、限购政策均有放松。其中，二手房限售5年调整为3年，新房限售年限不变；外地人在苏州买房，社保(个税)累计满2年即可，不再需要3年内连续缴满2年。

此外，从3月份开始，各地的房贷利率出现下调，有些城市的房贷利率逼近贷款市场报价利率(LPR)。

继3月份山东泰安、临沂、烟台三地部分银行下调房贷利率后，山东省日照、聊城、潍坊、济宁、威海、德州六市银行机构普遍下调了个人住房贷款利率，下调幅度20个BP(基点)到45个BP不等。

据报道，河北省大部分银行也下调了房贷利率，幅度多在0.2%-0.3%之间。在唐山、秦皇岛、保定等地区，一些银行对楼盘优质客户发放房贷利率水平已逐步趋近贷款市场报价利率。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示：“从目前一些城市的统计情况看，房贷利率政策总体放松，且朝着极低利率的方向继续演变。除了低于5%的利率以外，其实最近一些城市开始出现4.6%的利率，这个数据值得关注。因为当前LPR为4.6%，这意味着当前房贷发放中已经没有‘加点’，这也是利率持续下调的一个重要事件。”

此外，受本轮疫情影响，银行也推出金融惠民的政策。多家银行向疫情严重地区的房贷客户提供纾困支持，提供最长6个月的延期还款服务，帮助受困客户渡过难关。

“近期多家银行推出延缓房贷还款政策，不会对银行系统流动性造成长期影响。房贷还款延期短期内可能会对商业银行流动性造成影响，但整体来看，这种影响有限。”植信投资首席经济学家兼研究院院长连平在房地产市场展望报告会上表示。

连平认为，2022年房地产市场可能呈现先抑后稳的态势，这既有稳增长政策的支持，也有市场自身需求回暖的作用。

房贷利率有下调空间

“随着今年年初LPR降低，及2022年全国两会提及‘降低实际贷款利率’的政策导向，预计今年房贷利率仍然具有明显的下调空间，但首套房的利率水平下调至基准利率之下的可能性微乎其微。”58安居客房产研究院表示，今年银行全面支持优质房企收并购，化解当前风险，未来预期收并购支持银行数量与规模方面将会得到突破。随着房企金融政策宽松预期得以实现，优质房企并购债得以支持，风险将会得到化解。

对今年的房贷利率走势，植信研究院的报告预计，2022年居民房贷利率或将小幅下调，个人按揭贷款增速有望回升。据该机构测算，今年居民房贷利率可能从2021年末的5.63%下调至5%左右；新增个人按揭贷款可能达到3.58万亿元，同比增长10.4%。

58安居客房产研究院认为，从各城市实施的放松政策方向来看，一二线城市更偏向于放宽二套房的首付比例、二套房贷款的利率、放松认房又认贷等，以满足置换或二套房改善需求来刺激住房消费；而三四线城市更多的是直接发放购房补贴、公积金贷款额度提升等方式来刺激首次购房，而这类方式多与人才吸引政策、三孩政策相结合，部分城市为推进新型城镇化，还鼓励农民进入周边中小城市购房(如吉林省提出，支持农民进城购房)，通过拉动人才置业、农民购房作为需求增量的突破口。

此外，专家也表示，预期降准之后，直接增加银行放贷能力，助力宽信用，当前LPR报价利率也会随之走低，企业和居民贷款利率也会随之下行，这有利于企业尤其是中小微企业摆脱眼前困境，需要买房按揭的业主压力也会减轻。

随着近期暖风频吹，中信证券(20.480, -0.40, -1.92%)在近日发布的研报中指出，房地产政策底、销售底和投资底总是顺次出现，去年四季度已经明确了政策底，今年3月份以来因城施策的利好政策更是加速兑现；今年二季度，商品房销量增速或将见底回升，销售底有望出现；但投资底仍需等待。只要经济下行压力没有实质性缓解，或地产销量没有确认见底，利好房地产的政策就可能继续出台。

但实际上，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《国际金融报》记者表示，楼市政策底到市场底的转换非常艰难，主要原因有三：一是需求很弱，疫情加大了中产收入预期悲观，首付和月供能力都在下降；二是二手房市场比新房还要弱，导致换房需求难以释放；三是供给端的风险释放还在继续，从源头冲击预期。