媒体关于金隅“走出去”南方区域调研的第一站，是山城重庆。说起“房住不炒”，重庆这十几年来，真是高潮迭起的全国房地产中古井不波的一个异类：

从2005年到2017年，GDP除了2017年的9.3%之外，其他11年里都超过了10%，在全国几乎一直在三甲之列，甚至相当长时间里独占鳌头！十多年来，重庆GDP增长超三倍， 2018年达20363.19亿，成为继北上广深之后第五个GDP达到2万亿的城市！而十几年来，重庆人口年增长25万人，在全国排在前五！ 2015年突破3000万人， 2018年达3404.64万人，自2006年以来连续12年正增长。

经济跃升，人口流入。可重庆的房价却波澜不惊。2011年-2015年期间，重庆 GDP 增长了 98%，居民人均收入增长了 55%，而房价却只增长了 12%。2016年和2017年，重庆房价迎来了19%和32%的上涨，特别是2018年仅半年就上涨了22%。但即便如此，2019年重庆房价的平均绝对值仍然在13000元/平方左右，在全国大城市中，仍然当得起 “房地产平稳健康发展”的国策典型。

“龙抬头”的重庆房价“却道天凉好个秋”

2019年中国经济的下行压力，重庆也有感受。1-11月份，全市固投增速回落0.3个百分点。其中，民间固投回落0.8个百分点。基础设施投资下降0.9%。具体到房地产，开发投资增速回落1.3个百分点。住宅投资增速回落0.8个百分点。住宅新开工面积下降13.5%。商品房销售面积下降7.0%。其中，住宅销售面积下降5.5%，办公楼销售面积下降32.8%，商业营业用房销售面积下降19.9%。

克而瑞数据显示，2019年前三季度，重庆主城商品住宅成交面积1687万㎡，同比下降21%，成交均价11772元/㎡，同比增长5%。这相当于资本市场常说的“价涨量缩”，准确的说是“价微涨量急缩”，这通常是缺乏主动买盘支撑、上行遇到压力所致。

国庆黄金周期间，重庆主城区住宅成交量下滑14%，仅16.73万㎡，国庆加中秋双节加持，成交下滑22%，从新房开盘去化来看，去化率仅37%，同比下降51%。节日期间各大房企的一口价、特价房没能带来销量的提升。

10月的秋季房交会上，万科、恒大、蓝光、华宇、金隅、远洋、融创、碧桂园等多个品牌开发商推出打折促销活动。据万科地产发布的消息，重庆万科18盘联动推优惠，商铺最高优惠65折，住宅最高优惠9折。然而，根据第三方的数据，四天房交会，成交面积22.63万方，与2016年秋交会相比下降55%，与2017年春交会相比下降74%。

房企拼的是谁让利幅度大，而地方政府也挺身而出。其中尤以涪陵区新城区力度最大，2019年11月1日至2020年1月31日，凡在新城区购房的给予一定税费减免、安家费补助等优惠政策，最高补助高达15万。

这些迹象表明，重庆楼市的市场需求已出现了阶段性枯竭，购买力透支严重，居民现有的收入水平无法支撑房价继续上涨，连续几年全国第一的成交量不可能持续。

实际上，重庆房企的投资亦有停滞趋向。前三季度，重庆招拍挂市场总计拟成交129宗商住类用地，其中有19宗地流拍或被政府收回，市场流拍率高达15%，位居近年来的最高位。

重庆房产市场分析师杨昱认为，土地流拍率较高与融资环境持续收紧，房企面临资金压力有关，“现在房企面临较大的业绩完成压力，同时面对融资端的调控收紧，短期债务压力加大，将更加依赖销售回款来补充资金链，预计4季度，房企将持续加快出货，回笼资金。”由此判断，如果交投并不活跃，开发商唯有降价促销一途。

相对于新房成交量下降、房价略涨，重庆的二手房房价却突然“跳水”。9月份，一套价值千万元的南山上林语堂别墅直降300万元出售，但至今仍未找到买家。国庆期间，在某网络二手房销售平台上，位于观音桥核心地带的套内49平米电梯房，仅以60万元的价格被挂牌出售。算下来，该房套内单价不过12000元/㎡，而去年同期，该区域类似房型的单价已接近2万元/㎡。

近期二手房房价下跌，为期两年的“限售令”到期是主要原因之一。相当于股市的“限售股”解禁，大批二手房房源进入市场。链家数据显示，截至10月8日，重庆共有123437 套二手房房源挂出。相比7月增加了12.3%。

房地产业资金链紧绷  金隅重庆地产减压有方

近年来，金融监管对流入房地产的资金控制日趋严格，整体市场处于收缩形势，由此造成的房企资金链紧绷，造成不小隐患。

10月18日，据联交所消息，重庆市地产集团有限公司正在挂牌转让旗下重庆市地产股权投资基金管理有限公司34.3%股权，转让底价4368.68万元。

11月11日，昔日重庆地产50强的重庆金阳房地产因无力偿债，所持550万股重庆农商行股份被重庆市第五中法在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖。今年3月人民网政府留言板上显示，购房者称因开发商资金断裂，该项目已停工半年多，近千户业主无法按时接房。

11月28日，重庆产交所披露，重庆华侨城实业公司拟转让重庆悦岚房地产100%股权。

重庆房企最高峰时的数据是3600多家，到目前共有2500多家，实际已经减少了1100多家。其中银星、喜地山、典雅、大川等一批房企的破产案十分引人注目，还有的频临破产边缘。

由于对国家严峻的房地产宏调政策的清醒把握，以及国企自身稳健的发展战略，金隅并没有在近年去盲目的冲击所谓规模的“千亿大关”，这样也回避了众多开发商由于政策把握不当所陷入的资金链紧绷的窘境。然而，为了让现金流更加充裕以应对过冬的风险，金隅重庆地产仍然在资金管理上千方百计的在想办法。

为降低开发成本和资金占用率，公司积极主动与南岸区、重庆市各级政府主管部门展开沟通协调工作，抓住“金隅集团获评2019中国房地产百强企业”的契机，全力加强沟通洽谈，争取到全额免缴项目资本金、全额免除预售资金监管共计约5.03亿元，首次突破了重庆项目自启动以来的资金占用难题。近两年，贷款工作主要以南山郡和新都会项目作为抵押，在较短的时间内取得了共6亿元融资贷款，成效显著。

在国家宏调松紧和市场冷暖都存在着一定不确定性的背景下，尽快的加速项目运营和回笼资金是开发商生存发展的关键。

南山郡项目9号地块和新都会项目2号地块是近两年的重点建设项目，承担着公司的主要销售货值。公司通过精细化编制施工组织方案，力争分批次、分楼栋突破预售节点。

根据《商品房买卖合同》约定，两项目交用时间为2020年3月31日，为满足年度结利任务要求，公司下定决心、刀刃向内，进一步加快两项目的工程进度，工程团队精心编制了专项抢工实施方案，并定期召开专题会对施工组织进行不断优化调整，合理安排交叉施工，实现了工程建设再提速，提前106天完成集中交用。

新都会项目的整体规划工作是启动本项目建筑规划设计、推进前期开发手续的先决条件。2019年4月，公司与重庆市、南岸区各级政府主管部门经过反复多轮的沟通协调，提前完成了整体规划，解决了新都会项目多年来的政策限制难题，对于打开项目局面、加快开发速度、减少不可控风险具有极为重要的意义。

南山郡项目9号地块总建筑面积约8.69万平方米，由于该地块的别墅建筑特性且施工面积较大，各专业交叉施工不利于施工交通组织，材料大量依靠人工转运，从而大幅增加施工难度与协调工作。南山郡项目部一方面加强技术管理，见缝插针灵活排布施工作业面，另一方面加强现场监督指挥，第一时间协调处理施工现场的新发问题，坚决保证每日工程量“日清日结”。

新都会项目2号地块总建筑面积约7.11万平方米，由于重庆市在今年开始执行联合竣工验收的新规，加之当地政府组织机构发生较大调整，人员及部门的权责关系尚未梳理完善，对我司办理竣工验收手续造成影响。为保证按时取得竣工备案证，茶园项目部会同施工单位认真梳理办事流程，从现场竣工验收、消防验收、节能验收、档案验收等各个方面进行任务分解，责任落实到人、时间落实到天，全力加强与各个政府主管部门的沟通协调，紧盯各项手续的办理进展，确保了按期取得竣工备案证。

2019年12月14、15日，重庆公司新都会一期天穹组团和南山郡三期观澜樾组团同步拉开了集中交用的序幕，286户业主喜迎新房。其中，新都会天穹组团具备接房条件241户，实际到访客户222户，完成接房222户，取得了到访交用率100%的优异成绩，刷新了重庆公司集中交用工作的历史最高纪录，在南岸区、重庆市的房地产市场中亦属于超高水平；南山郡三期观澜樾组团具备接房条件377户，有效到访客户127户，完成接房64户，到访交用率为50.4%，超过重庆当地别墅类产品的平均交用水平。

三箭齐发  楼市十面埋伏中的逆市突围

一位开发商人士说：如果你能在重庆生存下来，你在其他地方就能活得很好。如果你能在重庆活得很好，那你在各大城市就能所向披靡。

对开发商来说，重庆市场的竞争太充分了，也太残酷了。多少曾经排名前列的开发商不得不放弃，或断臂求生，或转手他人。在重庆楼市的充分竞争中能活下来，并且能不断前进的开发商，大都有超强的实力和独特的生存技能。

相较前两年，2019年的山城楼市明显低迷许多。很多企业难以完成全年任务，房企销售回款压力较大，在这一态势下，金隅重庆地产由于准备充分，集思广益，营销却精彩纷呈。

目前，时代都汇项目总体开发进度进入尾声，四期A08写字楼产品通过政企联合，资源性客户跟进，于2019年5月实现5个整层去化，后通过圈层深挖，再次去化2个整层，全年去化7层约8400㎡。有效突破茶园区域商务氛围不足，写字楼销售受阻的困局，为后续销售动作提供了宝贵经验。

南山郡项目继续坚持高端定位，站稳区域标杆位置，不断提升南山风景区独有的“千亩”大盘核心价值，以别墅为标杆、洋房为主推，通过源源不断的优质产品，促进金隅品牌落地。南山郡9号地块“观澜樾”叠拼产品保持热销态势，每一批次加推均在极短的时间内售罄，在区域内的14个同类型竞品项目中稳居领跑地位，多次荣获月度销售“三冠王”(套数、金额、面积)。南山郡3号地块“御澜院”是公司精心打造的创新L型合院产品，自2019年6月首批次开盘，截至目前总计推售110套，认购83套，整体认购率达75%，合计金额2.35亿元，创造了高端别墅物业在不可控力影响及市场下行趋势下的逆市突围。

新都会项目2号地块“天穹”组团截至目前已经圆满售罄并竣工交用，为金隅品牌的价值提升做出了贡献。

安全生产是“高周转”不可碰触的底线和红线

在房地产调控的金融压力之下，平均高达80%债务杠杆的房地产业，唯有依靠提高项目周转率，快速回笼资金，才能适度控制风险。在这一背景下，“高周转”的代表就是碧桂园“345”(拿到地设计就基本完成，3个月开备用，4个月资金回正，5个月资金再利用)的建楼模式，但业内也公认，包括碧桂园在内，近年来愈演愈烈的事故，都与过度追求速度而忽视了施工安全与质量保障分不开。

2018年6月24日，位于奉贤区海湾镇海农公路-海兴路路口东南角的碧桂园项目售楼处6层屋面混凝土浇筑过程中出现模架坍塌，现场部分作业人员被模板及钢管掩埋，共造成1死9伤。

2019年，各地开发商的事故同样不绝于耳，笔者随便“百度”一下：

6月9日，毕节市盛世华都二期发生坍塌事故，死亡2人，重伤3人。

6月16日，廊坊市固安县锦厦家园，发生坍塌事故，死亡3人。

8月1日，南昌一“限价房”在建项目中骏雍景湾地下室车库顶板发生局部塌陷事故，塌陷区域面积约500平方米。

10月28日，贵阳观山湖区美的置业广场一施工地下停车场发生垮塌事件。8人死亡，2人受伤。

11月15日，郑州市金成时代广场3期一在建工地基坑发生坍塌， 被埋3人死亡……

然而，作为一家负责任的国企，金隅重庆地产却一直将安全生产作为一条不可触碰的“红线”。由于内控管理持续加强，他们在确保公司的各项工作流程与地产集团保持协调统一的基础上，结合自身实际情况，重点对安全、环保、维稳工作体系进行了完善，并增补了一批基础管理制度，促进了企业的运营效率和风险防范能力进一步提高。其中，南山郡项目9号地块首批次建设工期仅4个月，新都会项目2号地块首批次建设工期仅3个月。各项目始终保持快速平稳生产状态，并严控工程质量，确保了质量合格率达100%，各项验收均一次性通过完成，未发生任何重大质量缺陷和工程质量事故。

继“重庆金隅大成时代都汇小区四期工程A08-2/02地块”项目荣获在全国范围组织学习交流的 “AAA级安全文明标准化工地” 奖项之后，时代都汇四期A08-2/02地块A栋在今年再获“三峡杯优质结构工程奖”，并完成市级文明工地验收；南山郡8号地块被评为“2018年上半年度南岸区十佳文明工地”。12月17日，公司连续第6年获重庆市房地产行业重信誉品牌企业奖项。